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????????????????-????商品房预售制度之争与公共政策制定

NEWS.SOHU.COM 　　2005年08月26日08:46　　

　央行在《2004中国房地产金融报告》中建议取消期房预售制度公布后，在房产开发商中引起了不小的轰动，再加上媒体的炒作，这一话题迅速成为公共媒体的一个焦点。

　　央行报告称：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累一定实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”关于是否应该取消商品房预售制度，其利弊如何？对房地产市场的影响怎样？央行报告、房地产商以及业内专家看法莫衷一是，各有各的道理，这里不作评论。如果从公共政策的制定，以及公共话语权的角度来看这一事件，我们会发现一个值得关注的现象：现在的公共政策制定过程正在出现一些新的变化，政策的制定将很难忽视公共话语的影响。

　　检索一下网络媒体，我们可以很清楚地看到事件发展的轨迹。在央行报告出台后，各界立即进行了不同的解读。房地产界首先对央行报告进行了反弹。华远集团董事长任志强立刻以“万言书”发话，回应央行取消期房预售制的建议。在历数了商品房预售制度的合理性之后，任志强还捎带着评价了现有产权制度的缺陷：“由于没有物权法，因此不动产的产权制度尚有缺陷，同样派生的现行制度也有改进的必要性，应在向市场经济过渡的转化中，逐步完善相应的法律、法规。”

　　另一位北京地产界的代表人物潘石屹，则以不温不火的风格进行了几个界定，剔除了央行报告的“政策合法性”。首先，“人民银行提出取消房屋预售的建议只是一个建议，这不是政策。”其次，人民银行不能“改变《房地产法》和全世界通行的惯例”，一个政策应该是在法律的框架下出台，“在《房地产法》没有修改的时候，现在我们实施的政策还是建设部的政策”。

　　各地方的建设部门，则呈现出另外一种复杂的心态。一方面，央行报告代表了权威部门的一种态度，但另一方面，这一建议如果落实，将对各地的房地产市场产生极大的影响，这是各地不能不顾忌的。在中央部委层面，建设部对此的反应是，组织业界对“取消期房预售”研讨，结论是：大多数观点认为央行的建议弊大于利。在地方政府层面，不少地方都含蓄地表示了对央行报告的商榷态度。如北京市建委官员表示：“禁止期房预售是央行的建议，我们对此建议没有任何看法。但就目前来说，北京市建委还没有接到任何有关取消预售商品房的通知，一切都按照原定程序操作。”福建省建设厅官员表示，央行仅仅是提到了一个建议，而建议与事实完全是两回事。福建省的官员还表示，房屋能不能预售并不是哪个部门或某个专家说了算，而是法律明确规定的内容，包括《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等。

　　在政府与房地产商之外，官方媒体也加入了争论，如新华社就围绕“商品房预售制度利大还是弊大”进行了分析。不过有意思的是，新华社文章只罗列了正反两方面的影响和问题，并未明确给出对央行报告的支持或反对意见。

　　这里之所以不厌其烦地列出各方面的意见，是为了展示公共话语权在这一带有政策意味的争论之中，能够发挥到什么程度，以及对政策建议的影响力边界。我们不能不承认，在现在的政府决策机制中，在政策制定过程之中，公共政策的意味渐渐加强了。

　　不论如何定义公共政策，有两点可以确定：公共政策的影响是涉及公众，公共政策的制定应该体现公众的参与。在过去，我们很难想象，一个中央政策部门的意愿要转化成现实的政策会很艰难，因为制定政策的权力并不是分享的，决策过程并不是开放的。但从关于期房预售制度的争论中，我们可以看到，变化正在发生。这是一种过程的透明化，也是一种更好的公共政策决策机制的形成过程。当然，我们在欣喜地看到这种公共政策进行公开讨论的同时，更期待政府决策部门能拿出权威的调查数据，从实证层面对这一政策的利弊进行论证，从而给出一个明确的答案。因为说到底，这还是一个基于数字基础上的公共管理课题。
http://business.sohu.com/20050826/n240300729.shtml

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???�????�???????-????笼罩在“话语强权”下的预售房争论

NEWS.SOHU.COM 　　2005年08月26日09:18　　

　央行“取消房屋预售”的建议一出，便激起了千层浪，房产商更是诚慌诚恐。然而他们现在可以长舒一口气了──建设部日前明确表示，国家近期不会取消商品房预售制度。据悉，建设部曾组织全国知名房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社会科学院召开会议，讨论央行取消房屋预售制度的建议。会议结果出现“压倒性”的观点，认为在目前房地产政策、市场环境下取消房屋预售制不现实。（据8月25日东方早报）

　　“压倒性”的观点浸淫着“少数服从多数”的听证逻辑，听起来颇富“民主”色彩。笔者不禁想问一句：谁压倒了谁？

　　滑稽的“民主”是经不起仔细推敲的，再回头看看建设部所邀请的“嘉宾”吧──房产开发商、中介商，及一些权贵的职能部门。他们的利益大都是息息相关的，让这样的一群人关起门来搞讨论，结果不言自明。即使有人发出赞同央行建议的声音，也是极其微弱的，并会迅速被反对声湮没──“压倒性的观点”便是这样炼成的。

　　笔者无意吹捧或剑指哪一具体的行为主体，只是觉得从一开始的央行提议，到业界激辩，直至现在的建设部表态，每一个环节无不沾染着浓浓的“话语强权”色彩。央行的建议首先考虑的是如何降低房产商高负债带自己带来的财务风险与假按揭导致的道德风险，房产商唯一考虑的是如何使自身利益不受伤损，而建设部扶持预售房制度是否迫于众房产商的压力，则不得而知。

　　一项关乎亿万民众的期房预房预售制度俨然成了强势职能部门与相关企业口中的“玩偶”，然而每一方强势主体都有自己冠冕堂皇的理由与借口，央行顺着“民意”的瓜藤开始渲染其建议初衷中所饱含的平民味道，房产商开始鼓吹期房预售制度是“全世界通行的一种营销手段”，而建设部更是唱出了“十年实践”与“国情使然”的高调，称目前只能加强监管，不能取消。

　　笔者注意到，网上许多人对央行大加赞扬，对建设部大加痛斥。在我看来，所谓的谁顺应了民意，谁违背了民意都不是问题的焦点，我们最应该关注的，是民众于这场笼罩在强势部门“话语强权”下预售房制度“大论战”中地位的拘谨──整个过程当中几乎没有一丝话语与谏言的权力，草根呼声与权益也完全被淡漠。

　　没有公众的参与，“压倒性的观点”完全是一个自导自演的谎言，顺着这条线我们揭开了有关部门话语强权的思维与姿态。预售房制度的争论就此偃旗息鼓了，可是公共决策中的平民缺位问题却远没有结束。

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http://business.sohu.com/20050826/n240300998.shtml

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??????????????-????央行和建设部该代表谁的利益？

NEWS.SOHU.COM 　　2005年08月26日07:20　　

　　针对社会上关于是否取消商品房预售制度的议论，建设部新闻发言人昨日指出，国家近期不会取消商品房预售制度。这位新闻发言人说，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从10多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前，要进一步完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益（《东方早报》8月25日）。

　　其实从社会利益关系的立场看，央行这次关于取消商品房预售制度的建议，也许的确正像上海的一位房地产开发商所说的那样：“银行主要还是站在自身抵御资金风险角度才提出取消期房预售建议的”（见《东方早报》B5版8月25日），但在社会公众眼里，如果真是这样，那这次建设部在央行建议之后的上周末，召各地主要开发商进京，召开研讨会并在会后作出不取消期房预售的表示，同样也不能摆脱瓜田李下的嫌疑。但问题的关键似乎并不在于各个主管部门是否有自身的利益关系，以及与之相关的立场，因为由于各个主管部门的分工不同，观察问题的方法与结论也就完全可能有所不同，有时还可能会针锋相对。

　　可问题的真正关键是，作为人民银行与建设部同是代表社会公共与公众利益的行政机关，由其社会的法定职责所决定，其应该追求的是社会公共福利的最大化。具体的说，就是在这次是否取消期房销售制度的争论中，央行的行政行为不能受商业银行的利益所左右，而建设部的行为同样也不应由房产开发商的利益所决定。所以在此前提下，这次是否取消期房预售的争论，从某种程度说，一方面即是对有关行政部门决策智慧的考验，同时也是对相关部门如何在决策中摆脱利益阶层影响，进而摆正自身位置的考验。

　　而从制度的安排观点看，如果一个行政部门自身与有关决策有着某种利益的关系，而自已又同时是决策人，那这种既是“裁判员”又是“运动员”的身份，在理论上必定会结出“自利”的恶果。而正因为此，前人也早就说出了一个被许多事实上所证明的——“自已不能做自已的法官”经典名言。

　　所以笔者认为，面对目前是否取消期房预售争论的现状，鉴于央行与商业银行的关系，同时也鉴于建设部与房地产商的关系，应当及时设立一个有众多社会阶层参与的平台。因为只有在一个公开、公平、公正的社会环境中，行政机关的才会受到监督，行政决策也才会出现符合社会公共利益的走向。

http://business.sohu.com/20050826/n240300380.shtml

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????????�???�?-????央行与建设部为何“自说自话”？

NEWS.SOHU.COM 　　2005年08月26日07:30　　

　　近日，央行与建设部之间的意见分歧，因为一份报告和一个建议而趋向明朗。

　　8月15日，央行发表《2004年中国房地产金融报告》，其中明确提出，由于预售房制度存在严重的金融风险，建议取消商品房预售制度。8月24日，建设部在其官方网站明确表态，国家近期不会取消商品房预售制度。

　　双方之所以围绕商品房预售制度展开争论，是因为这一制度是我国现行的房地产滚动发展模式的核心。据央行的统计数据，2004年房地产开发资金超过55%来自银行贷款，其中第一大资金来源就是“定金和预收款”。而预售房重复抵押等引发的风险也导致银行坏账快速上升，四大行中，农行房贷总额的不良贷款率高达16%，风险控制较好的工行、建行也达到7%左右。银行业认为，是自己的资金支撑了现在房地产的发展模式，并使风险积聚在银行。

　　对于建设部门来说，国内房地产融资渠道本来就不通畅，截至目前，境内外上市公开融资的房地产公司不足130家（含非主业房地产公司），仅为全部房地产公司的0.3%；利用信托方式融资的全部资金累计不足150亿元，约为当年房地产开发完成投资额的0.1%。因此，预售房制度是一条主要的融资渠道，一旦取消，大多数房地产商将遭遇灭顶之灾。

　　双方围绕核心地带展开拉锯战在情理之中。然而，双方所列举的证据却都不足以完全支撑其立论，缺乏全局思维。央行认为预售房贷款风险高，因此建议取消这一服务，那么，中小企业贷款风险高不高，难道也要一并取消？如此取消下去，银行的金融服务的基本功能也将受到严重损害。

　　央行此举犯了两大忌。第一，替人大说话。预售房制度是1995年通过的《城市房地产管理法》确立的一项制度，要修改或取消全国性的法律，必须经过全国人大的法定程序。

　　第二，越过自己行业主管的职能说话。预售房制度通行于世界，就是因为房地产与银行双方都能从中获利，房地产商获得资金，银行获得利润。银行要抵御风险，按理应该加强内部的风险防范能力，例如，开设专门账户，专款专用，银行随时跟进监管，建立一个相对封闭的运行机制，而不是跨越自身的职能，拿其他行业开刀。央行当然有权对各商业银行的风险控制制订具体措施，明正言顺地拒绝向自有资金比例未达标的房地产商贷款，或是拒绝向以未来预期作抵押或没有担保的客户贷款。

　　建设部的说法，也有片面之虞。面对现实压力，建设部与房地产商亟须加强行业内部的监管，严格自律，而不是拿消费者与地方经济说事。如以房地产供应不足与房价上涨，来证明预售房制度取消不得，这种口气显然会让消费者感到不快，转而支持央行的建议。房产开发商早干吗去了，如果真的如此急消费者之所急，中国的高档住宅楼盘与房价也不会如火箭蹿升。

　　楼市的问题是一个全局的问题，需要各方通力协作，而不是站在自己部门的立场上，指责对方。一个职能部门，抑或一个行业协会，重要的是站在自己的职责范围内说话，市场经济自会在各方的利益博弈中取得平衡。任何职能部门，自以为真理在握、奢望代表所有人发言的做法，是典型的越界行事，违反了市场经济与现代行政的运行规则，既做不到，也没有实际效果。
http://business.sohu.com/20050826/n240300407.shtml